CARNETS PATRIMONIAUX - Édition n°4 - Immobilier locatif, SCPI ou placements financiers : comment choisir ?
Immobilier locatif, SCPI ou placements financiers : comment choisir ?
Temps de lecture : 8 minutes
Ce qu'il faut retenir
Il n'existe pas de meilleur investissement dans l'absolu.
Chaque solution répond à des objectifs patrimoniaux différents.
L'immobilier locatif permet de constituer un patrimoine en utilisant le levier du crédit.
Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion.
Les placements financiers offrent davantage de souplesse et de diversification.
La rentabilité ne doit jamais être le seul critère de choix.
Une stratégie patrimoniale efficace combine souvent plusieurs solutions.
L'investissement le plus adapté est celui qui correspond à votre situation, vos objectifs et votre horizon de placement.
Pourquoi il n'existe pas de placement idéal
Lorsque l'on commence à s'intéresser à son patrimoine, une question revient très souvent :
"Quel est le meilleur investissement aujourd'hui ?"
Malheureusement, il n'existe pas de réponse universelle.
Une personne souhaitant préparer sa retraite dans vingt ans n'aura pas les mêmes besoins qu'une personne cherchant un complément de revenus immédiat.
De la même manière, un jeune actif qui souhaite développer son patrimoine grâce au crédit ne poursuivra pas les mêmes objectifs qu'un retraité souhaitant sécuriser son capital.
C'est pourquoi la véritable question n'est pas :
"Quel est le meilleur placement ?"
Mais plutôt :
"Quel placement est adapté à ma situation ?"
L'immobilier locatif : construire un patrimoine grâce au crédit
L'immobilier locatif reste l'un des investissements préférés des Français.
Cette popularité s'explique notamment par la possibilité d'utiliser l'effet de levier du crédit.
Concrètement, la banque finance une partie importante du projet et les loyers participent au remboursement du prêt.
Au fil des années, l'investisseur se constitue progressivement un patrimoine immobilier.
L'immobilier locatif peut permettre :
- de préparer sa retraite ;
- de développer son patrimoine ;
- de bénéficier d'un effet de levier important ;
- de transmettre un actif tangible à ses enfants ;
- de créer des revenus complémentaires futurs.
Pour autant, investir dans l'immobilier ne se résume pas à acheter un appartement et percevoir des loyers.
Il faut également prendre en compte :
- les travaux ;
- la vacance locative ;
- la fiscalité ;
- les charges ;
- la gestion des locataires ;
- les évolutions réglementaires.
Beaucoup de personnes sous-estiment ces contraintes lorsqu'elles réalisent leur premier investissement.
Les SCPI : investir dans l'immobilier sans les contraintes
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus connues sous le nom de SCPI, permettent d'investir indirectement dans l'immobilier.
Au lieu d'acheter un appartement ou un immeuble, l'investisseur acquiert des parts d'un parc immobilier géré par des professionnels.
Cette solution présente plusieurs avantages.
Elle permet notamment :
- d'investir dans l'immobilier avec des montants plus accessibles ;
- de mutualiser les risques ;
- de déléguer totalement la gestion ;
- d'accéder à des actifs souvent réservés aux investisseurs institutionnels.
Les SCPI peuvent investir dans :
- des bureaux ;
- des commerces ;
- des établissements de santé ;
- des hôtels ;
- de la logistique ;
- ou encore des immeubles résidentiels.
Elles séduisent particulièrement les personnes qui souhaitent profiter des avantages de l'immobilier sans avoir à gérer des locataires ou des travaux.
Cependant, comme tout investissement, les SCPI présentent également certaines limites.
La liquidité n'est pas garantie.
Les revenus peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Et la valorisation du capital n'est jamais certaine.
Les placements financiers : souplesse et diversification
Les placements financiers regroupent de nombreuses solutions :
- assurance-vie ;
- contrat de capitalisation ;
- compte-titres ;
- PER ;
- OPCVM ;
- ETF ;
- fonds actions ;
- fonds obligataires.
Contrairement à l'immobilier, ces placements permettent généralement une plus grande souplesse.
L'investisseur peut ajuster son allocation en fonction :
- de son âge ;
- de son horizon de placement ;
- de ses objectifs ;
- ou de l'évolution des marchés.
Les placements financiers permettent également une diversification géographique particulièrement difficile à reproduire avec l'immobilier.
En quelques supports seulement, il est possible d'investir :
- en Europe ;
- aux États-Unis ;
- en Asie ;
- dans les pays émergents ;
- dans différents secteurs d'activité.
Cette diversification constitue un véritable levier de gestion du risque.
En contrepartie, l'investisseur doit accepter une certaine volatilité.
Les marchés financiers évoluent quotidiennement et il est indispensable d'adopter une vision de long terme.
Cas pratique : trois investisseurs, trois stratégies différentes
Prenons l'exemple de trois personnes.
Sophie, 35 ans
Sophie souhaite développer son patrimoine et dispose d'une capacité d'épargne confortable.
Son horizon d'investissement est de plus de vingt ans.
L'immobilier locatif financé à crédit peut constituer une solution pertinente pour profiter de l'effet de levier bancaire.
Marc, 55 ans
Marc approche progressivement de la retraite.
Il souhaite diversifier son patrimoine sans avoir à gérer des locataires.
Les SCPI peuvent répondre à cet objectif grâce à leur gestion déléguée.
Claire, 45 ans
Claire dispose déjà d'un patrimoine immobilier important.
Elle souhaite davantage de souplesse et de diversification.
Les placements financiers au sein d'une assurance-vie peuvent alors compléter efficacement sa stratégie.
Ces trois situations illustrent une réalité essentielle :
Le meilleur investissement dépend toujours de la personne qui investit.
Rentabilité : attention aux idées reçues
Beaucoup d'investisseurs recherchent avant tout le rendement.
Pourtant, un investissement ne se résume jamais à un pourcentage affiché.
Un rendement élevé peut parfois masquer :
- une fiscalité importante ;
- un risque supérieur ;
- une faible liquidité ;
- une concentration excessive du patrimoine.
À l'inverse, certains investissements affichant un rendement plus modéré peuvent parfaitement répondre aux objectifs recherchés.
La cohérence globale reste souvent plus importante que la performance brute.
Pourquoi diversifier son patrimoine ?
Une erreur fréquente consiste à concentrer l'ensemble de son patrimoine sur une seule classe d'actifs.
Certains investisseurs possèdent uniquement de l'immobilier.
D'autres détiennent exclusivement des placements financiers.
Pourtant, chaque solution possède ses forces et ses limites.
La diversification permet :
- de répartir les risques ;
- d'améliorer la résilience du patrimoine ;
- de répondre à différents objectifs ;
- de s'adapter aux évolutions économiques.
Dans de nombreuses situations, la combinaison de plusieurs solutions constitue la stratégie la plus pertinente.
La vraie question n'est pas "Quel placement choisir ?"
Comme souvent en gestion de patrimoine, la vraie question n'est pas :
"Faut-il investir en immobilier, en SCPI ou en placements financiers ?"
La vraie question est plutôt :
"Que souhaitez-vous accomplir avec votre patrimoine ?"
Préparer votre retraite ?
Créer des revenus complémentaires ?
Protéger votre famille ?
Optimiser votre fiscalité ?
Transmettre un patrimoine ?
Financer un projet futur ?
La réponse à ces questions permettra généralement de déterminer la stratégie la plus adaptée.
Une stratégie patrimoniale qui mérite une réflexion globale
Le choix d'un investissement ne doit jamais être réalisé de manière isolée.
Il doit être analysé en tenant compte :
- de votre situation familiale ;
- de vos revenus ;
- de votre fiscalité ;
- de votre patrimoine existant ;
- de vos projets ;
- de votre horizon de placement ;
- de votre tolérance au risque.
L'objectif n'est pas de trouver le placement miracle.
L'objectif est de construire une stratégie patrimoniale cohérente, équilibrée et durable.
Caroline Pourret : Fondatrice de C-PATRIMOINE
À travers C-PATRIMOINE, Caroline Pourret accompagne particuliers, familles et entrepreneurs dans leurs réflexions patrimoniales avec une approche humaine, pédagogique et personnalisée.
Mon rôle est aussi de rendre ces sujets plus simples, plus clairs et plus accessibles afin de construire des stratégies patrimoniales adaptées à chaque étape de vie.
FAQ
L'immobilier locatif est-il toujours le meilleur investissement ?
Non. Tout dépend de vos objectifs, de votre capacité d'endettement, de votre fiscalité et de votre horizon de placement.
Les SCPI sont-elles moins risquées que l'immobilier locatif ?
Les risques sont différents. Les SCPI permettent une mutualisation plus importante mais restent soumises aux évolutions du marché immobilier.
Peut-on combiner immobilier et placements financiers ?
Oui. C'est même souvent une stratégie pertinente pour diversifier son patrimoine.
Les placements financiers sont-ils réservés aux investisseurs expérimentés ?
Non. De nombreuses solutions permettent aujourd'hui d'investir progressivement avec un accompagnement adapté.
Comment savoir quelle stratégie est adaptée à ma situation ?
Chaque situation étant unique, une analyse patrimoniale globale permet généralement de déterminer les solutions les plus cohérentes avec vos objectifs.